房地產活動策劃的特征
發表于：2018/6/13 11:48:55來源：瀏覽次研究房地產項目營銷黃劃對于提高房地產開發企業的營銷素質，增強房地產開發企業的活力和競爭力，健康、穩步地發展房地產業，更好地滿足人們生產和生活的需要，都具有現實意義。由于房地產產品以及房地產市場存在著特殊性，決定了房地產營銷策劃的特征。
(1)系統性
房地產活動策劃的系統性主要表現在兩個方面。首先，房地產營銷策劃必須以影響房地產市場各類因素的分析為基礎，而影響房地產市場供求結構及其變化趨勢的各種因素是一個大的系統。
這一系統從宏觀方面看，由各級政府有關房地產市場營銷的政策體系與內容(如房地產產業政策、金融政策、財政政策等)以及社會經濟環境(如人口數量、收入水平等)等構成;從微觀方面看，包括房地產市場的供應、需求和中介等。其次，房地產市場營銷的運行是由輸人、過程及輸出三個部分構成的一個系統。 這一系統包括兩個方面的內容:一是房地產市場營銷策劃系統運行中資源的輸人和輸出， 二是房地產市場營銷策劃系統戰略的輸人和輸出。
(2)整體性
房地產營銷策劃的整體性可以從縱向和橫向兩個角度來理解。從縱向看，一方面，由于房地產商品價值大、房地產市場地域性強以及信息不暢通的特點，使房地產商品在流通領域停留的時間比較長，長達數年是正常現象。僅整個銷售過程而言，都要經歷預售、銷售中期以及銷售后期三個時期。這就要求不同時期的房地產營銷策劃活動和方案具有前后連貫性。另一方面，房地產營銷策劃過程本身也具有整體性。從房地產市場研究，經過市場細分和目標市場的選擇，到房地產市場競爭戰略和品牌戰略的確定、顧客關系的管理，再到產品策略、價格策略、營銷渠道策略以及促銷策略的制定，就是前后一氣呵成的過程。而且任何一個方面的變化，往往牽涉到其它方面的改變。從橫向看，房地產市場營銷策劃計劃的制訂和實施不僅涉及房地產開發企業內部營銷、財務、工程質量管理以及材料采購等部門，也需要銀行、設計部門、工程建設承包商以及建筑材料和房屋設備供應企業等外部企業的配合。
(3)政策和法律的敏感性
從法律角度看，首先房地產商品流通的實質是產權的流轉，而不是房地產商品實體的移動，在房地產商品產權流轉的過程中需要有法律的保障，其次，房地產商品因使用周期長，同一房地產商品在其使用期內，產權可能多次轉移;再次，在法律形態上，房地產商品的產權表現為所有權、使用權、租賃權、抵押權以及典權等形態，不同形態的權益包含的權利義務關系不同，涉及的法律條款也不一樣，在營銷時需要加以特別注意。同時，在房地產經濟活動中，房地產商品的使用權和所有權都可用于抵押、典當和信托等。 所有房地產權屬在登記、轉移而完成房地產交易時，都需要法律提供保障。因此，房地產營銷策劃與法律制度有密切的聯系。從政策角度看，房地產業對國民經濟發展的重要作用以及房地產在國民財富和社會經濟生活中的地位，決定了政府必然通過各種形式對房地產市場進行調控，這一方面減弱了房地產市場運行的自由程度;另一方面，也使房地產市場的供求狀況和變化趨勢受政策的影響很大，比如寬松的貨幣政策和財政政策往往帶來房地產商品的供需兩旺。因此，無論是對房地產市場供求關系的判斷，還是營銷策略的制定，都必須密切注意與房地產市場相關的政策現狀及其變化趨勢。
